Mietrendite-Rechner: Cashflow, Leerstand und Kredit
Planen Sie den freien Cashflow einer Mietimmobilie vor Einkommensteuer: Kaufkosten, Kredit, Rücklage, Leerstand und Anschlusskonditionen getrennt vergleichen.
Freier Cashflow im ersten Monat
183,33 €Vor persönlicher Einkommensteuer, nach Bankrate und Rücklagentransfer. Euro, monatliche Zahlungen.
Ein Objekt, Ihre Beträge
Beispielwerte, kein Immobilienangebot. Format 1.000,50 €. Ihre Zahlen bleiben in dieser Seite und werden nicht in der Adresse gespeichert.
Finanzierung ohne erfundene Restschuld
Zins + Anfangstilgung bestimmen die Rate. Zinsbindung ist keine Volltilgung.
Restschuld nach 120 Monaten: 152.188,73 €.
Nach dem Bindungsende setzt das Basisszenario die alten Konditionen nur hypothetisch fort. Die Anschlussvariante verwendet Ihre neuen Angaben.
Konkreter Leerstand, ausdrücklich angenommene Anschlussrate
Zusätzlicher voller Leerstand ersetzt die Basisausfallquote; sie wird nicht doppelt abgezogen. Der Kredit wird trotz fehlender Miete bezahlt — ein Zuschuss muss verfügbar sein.
Wie viel freies Geld muss bereitstehen?
Startpuffer = größter negativer kumulierter freier Cashflow, ohne bereits gebundenes Kaufkapital oder zweckgebundene Rücklage. Das Basisszenario führt alte Kreditkonditionen nach der Zinsbindung nur hypothetisch fort. Keine Wahrscheinlichkeit, keine Zusage. Alle Szenarien vor persönlicher Einkommensteuer, ohne Wertsteigerung oder Verkauf.
Geld und Schulden über denselben Zeitraum
Konditionen unverändertLeerstand + ReparaturAnschlusskonditionenBeides zusammen
Renditen mit sichtbarer Bezugsgröße
Netto vor Finanzierung und persönlicher Steuer, ohne Reserve-Transfers als Aufwand. Cash-on-Cash = Geld nach Bankzahlungen vor Reserve-Transfers im ersten Jahr ÷ Startkapital für Kauf und Anfangsrücklage. Bei Startkapital 0 nicht definiert. Keine Gesamtrendite-Prognose.
Ihre verwendeten Rechenannahmen
- Kaufpreis
- 250.000,00 €
- Kaufkosten
- 25.000,00 €
- Eigenkapital für Kauf
- 75.000,00 €
- Anfangsrücklage
- 0,00 €
- Kaltmiete monatlich
- 1.400,00 €
- Eigentümerkosten monatlich
- 200,00 €
- Kosten bei vollem Leerstand
- 150,00 €
- Rücklagentransfer monatlich
- 100,00 €
- Basisausfallquote
- 0 %
- Zeitraum
- 240 Monate
- Stress
- 3 volle Monate ab Monat 13
- Reparatur im Startmonat
- 1.000,00 €
- Darlehen
- 200.000,00 €
- Sollzins / Rate
- 3,5 % / 916,67 €
- Ratenmodus
- Zins + Anfangstilgung 2 %
- Zinsbindung
- 120 Monate
- Anschlussannahme
- Ab Monat 121: 5 % / Bankrate 1.100,00 €
- Modell
- Vor persönlicher Einkommensteuer, Miete/Kosten/Objektwert nominal unverändert
Rechnung, Annahmen und Abgrenzung
Finanzierung: Kaufpreis + tatsächliche Kaufkosten − eingesetztes Eigenkapital. Monatlicher Zins = Restschuld × Sollzins / 1200; die übrige Bankrate tilgt die Schuld. Geld und Zinsen werden monatlich auf Cent gerundet (halbe Cent aufwärts). Die letzte Zahlung übersteigt die noch geschuldete Summe nie; beim expliziten Volltilgungsmodus wird die Schlussrate im letzten Vertragsmonat angepasst. An einem Zinsbindungs- oder Betrachtungsende wird keine erfundene Schlusszahlung erzeugt.
Freier Cashflow = vereinnahmte Kaltmiete − Eigentümerkosten − Kosten wegen fehlender Erstattung − Bankzahlung − Rücklagentransfer − nicht aus Rücklage gedeckter Reparaturteil. Der volle Reparaturbetrag ist wirtschaftlicher Aufwand; Rücklagentransfers und Tilgung sind es nicht. Modellvermögen = unveränderter Objektwert − Restschuld + freie Zahlungsmittel + Rücklage − Startkapital. Kaufkosten senken den anfänglichen Modellwert; es ist keine aktuelle Immobilienbewertung.
Was das Ergebnis nicht beinhaltet
Persönliche Einkommensteuer, AfA, steuerliche Abzugsfähigkeit, Verkauf, Preis- oder Mietprognosen, Inflation, weitere Darlehen, Zinskapitalisierung bei zu kleiner Bankrate und Finanzierungszusage bleiben außerhalb. Übertragen Sie echte Angebote und Kostenaufstellungen. Nicht alle Hausgeldbestandteile sind umlagefähig; eine enthaltene Rücklage nicht nochmals als Ausgabe eingeben.
Quellen geprüft am 5. Oktober 2026: Verbraucherzentrale: Annuität und Zinsbindung · BetrKV § 1: Betriebskosten. Deutsche Begriffe, keine automatische rechtliche Einordnung Ihres Vertrags.
